[ 부동산임대업 부가세신고 ] 부동산임대공급가액명세서 작성

 

 

1월 25일까지 우리 사업장은 2분기 부가세 확정신고를 해야 한다. 

항상 하던 업무라서 쉽게 끝나겠지 하며 부가세를 정리하다보니 

갑자기 이번 분기에 사무실 일부 room을 전대했다는 사실을 깨달았다. 

 

응? 월세는 매출 세금계산서 끊었으니 부가세 때 그냥 하면 되는 거 아닌가? 하는 생각이라면 오산이다. 

왜냐면 보통 월세계약은 보증금이 있기 때문이다. 

 

부동산임대공급가액명세서

부가가치세법에는 아래처럼 부동산임대공급가액 명세서를 작성하라는 법 문구가 있으며

- 부동산임대업자는 기획재정부령으로 정하는 부동산임대공급가액명세서를 예정신고 또는 확정신고를 할 때 함께 제출하여야 한다. 

 

부가가치세법 시행령에는 아래의 문구가 있다. 

- 전세금이나 임대보증금을 받는 경우에는 법 제29조제3항제2호에따른 금전 외의 대가를 받는 것으로 보아 계산식에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 

부가가치세법 제55조

 

 

부가가치세법 시행령 제65조

 

 

[ 부동산임대공급가액명세서 ]

 

부동산을 임대하여 제공하는 사업자는 부가가치세 신고시 월세, 관리비와 보증금에 대한 간주임대료를 계산 후 계산 결과를 부가가치세 과세 표준으로 적용하여 신고한다. 임대보증금만 있는 경우에도 간주임대료가 과세대상이므로 필수적으로 작성해야 한다. 즉, 부동산 임대업자가 부가세 신고 시 제출해야 하는 명세서이다. 

 

▶ 나도 이제 부동산 임대업자 사업장의 직원이 되었기 때문에 부가세 신고서를 낼 때, 부동산 임대공급가액명세서를 제출해야한다는 소리이다.

 

**  우리 회사의 경우 부동산 임대업을 영위하지 않는 사업자이기 때문에 원칙적으로 아래 단계와 같이 일을 진행하면 되었다. 

 

이사회 → 정관에 사업목적 추가 → 등기변경 → 사업자등록증업종추가(부동산임대업) → 부가세 신고 

 

하지만 우리의 주업종이 부동산업도 아니고 잠시 일시적으로 임대해 주는데 이렇게까지 해야 하나 싶어서 

126(홈택스상담센터)에 전화해봤다. 

 

126 답변, 지속적인 업무매출이 아닐 경우, 등기 변경까지는 하지 않아도 된다. 

(＃이 부분은 사업장마다 상황이 다르니 꼭 세무사의 상담을 받아보는 걸 추천 ) 

 

튼, 이번 부가세는 그렇다면 등기변경까지는 하지 않고 진행해본다. 

부동산임대공급가액명세서 별지 서식

 

부동산임대공급가액명세서 작성방법

 

 

[별지 제25호서식] 부동산임대공급가액명세서(부가가치세법 시행규칙) (2).pdf

0.06MB

 

 

부동산 임대용역의 과세표준

부동산 임대용역에 대한 부가가치세 과세 여부
구분	내용
주택(일정면적 이하의 부수토지 포함)의 임대	면    세
일정면적 초과 주택 부수 토지의 임대	과    세
전, 답, 과수원, 목장용지, 염전의 임대*	비과세
위 외의 부동산의 임대	과    세

* 전, 답, 과수원, 목장용지, 임야 또는 염전은 지적공부상의 지목에 관계없이 실지로 경작하거나 당해 토지의 고유용도에 사용하는 것으로 한다. 

 

 

 

더존위하고, 부동산임대공급가액명세서 작성하는 방법

위하고 부동산임대공급가액명세서 작성방법(1)

 

우선, 위하고 메인화면에서 부동산임대공급가액명세서를 들어간다. 

 

[부가가치세] 주요신고서류 / 업종별첨부서류 → 부동산임대공급가액명세서 

작성방법

1. 명세서 기간을 부가세 신고 기간으로 설정한다 

2. 상호를 기재 

3. 층, 호수, 동 기재 

4. 임차인 인적사항 및 임대차 계약내용 기재 (사업자번호, 임대면적, 임대기간, 보증금, 월세, 관리비 등) 

 

위하고 부동산임대공급가액명세서 작성방법(2)

 

[ sample 예시 ] 

 

계약기간: 23.12.01~24.5.30

보증금 5,000,000원 ( → 간주임대료를 계산해야 하는 부분 )

월세 500,000원 ( → 보통 세금계산서 발행건으로 부가세 신고시 매출수익으로 포함 )

 

즉, 5,000,000원 x (31일/365) x 2.9%(정기예금이자율) = 12,315원의 과세표준이 나왔다. 

 

비록 사업주 입장에서 보증금 5백은 나중에 돌려줘야 하는 금액이고, 매출이 아니지만

 

보증금을 받았을 때는 사업장에 이자수익이 생긴다는 전제 하에 

부가가치세 신고시 간주임대료를 계산하여야 하는 것이다. 

 

 

※ 정기예금이자율은? 

2023.03.19 이전 폐업자 연 1.2% 적용

2023.03.20 이후 폐업자 및 계속 사업자 연 2.9% 적용

부칙 47조에, 해당 기간 중에 이자율이 변동된 경우에도 예정신고기간, 과세기간 말의 이자율에 의한다.

라고 명시되어 있기 때문에 정기예금이자율은 부가세 신고 시마다 확인해야 하지만.

보통 더존 프로그램에서 모두 업데이트되는 내용이기 때문에 한번 계산해 주고 정기예금이자율을 체크해 주면 끝. 

 

 

 

입력 시 참고사항 (더존 위하고 제공)

▶층, 호 입력 유의사항
동일 건물 내 여러 층(호)을 하나의 보증금과 월세로 일괄 계약하는 경우에는 모든 층(호)을 아래 예시를 참고하여 작성하며, 지하층의 경우에는 "B"로 구분 표시합니다.
※ 작성예시 1) (층) 지하 1층을 임대하는 경우 ⇒ B1
작성예시 2) (층) 지상1층, 지상2층, 지상3층을 임대하는 경우 ⇒ 1-3
작성예시 3) (층) 지하1층, 지상1층을 임대하는 경우 ⇒ B1, 1
작성예시 4) (호) 201호, 202호, 203호, 205호를 임대하는 경우 ⇒ 201-203, 205

 

▶면적 입력 유의사항
계약건별 각 임차인이 사용하는 면적(공용면적 포함)을 적습니다. 그리고 동일건물내 여러 층(호)
을 하나의 보증금과 월세로 일괄 계약하는 경우에는 모든 층(호)의 면적을 합산하여 적습니다.

 

▶갱신일 : 과세기간내에 계약기간의 연장, 보증금, 월세의 변동이 있는 경우 기재합니다.
갱신일 기재 시 입주일 퇴거일은 반드시 입력(기재)하셔야 합니다.

 

▶과세기간 중 보증금•월세의 변동이 있는 경우
계약갱신일 : 11.03.01
종전 계약내용 : 보증금 20,000,000원 / 월세 200,000원
변경 계약내용 : 보증금 30,000,000원 / 월세 300,000원

입주일갱신일퇴거일보증금월세비고

 

입주일	갱신일	퇴거일	보증금	월세	비고
11.1.1	-	11.2.28	20,000,000	200,000	종전 계약내용 입력
11.3.1	11.3.1	11.3.31	30,000,000	300,000	갱신 계약내용 입력

⇒ 종전 계약내용 입력 시 입주일은 과세기간시작일, 퇴거일은 계약갱신 전일,
갱신 계약내용 입력시 입주일은 갱신일, 갱신일은 계약변경일, 퇴거일은 과세기간종료일
(또는 퇴거일)을 각각 입력하셔야 합니다.

 

▶과세기간 중 계약기간만 연장된 경우(보증금•월세의 변동 없음)
계약갱신일 : 11.03.01
변경 계약내용 : 계약기간만 2년 연장

 

입주일	갱신일	퇴거일	보증금	월세	비고
11.1.1	-	11.2.28	20,000,000	200,000	종전 계약내용 입력
11.3.1	11.3.1	11.3.31	20,000,000	200,000

⇒ 종전 계약내용 입력시 입주일은 과세기간시작일, 퇴거일은 계약갱신 전일
갱신 계약내용 입력시 입주일은 갱신일, 갱신일은 계약변경일, 퇴거일은 과세기간종료일
(또는 퇴거일)을 각각 입력하셔야 합니다.

※ 주(종)사업장등록 : 사업자단위과세인 경우에만 사용합니다. 개별사업자인 경우는 입력하지 않습니다.

 

 

 

 

간주임대료 전표 분개 방법

위하고 부동산임대공급가액명세서 작성방법(3) / 간주임대료 매입매출전표

 

 

매입매출 전표에 공급가액을 제외한 부가세만 입력될 수 있도록 분개해 준다. 

이때, 유형은 건별매출로 잡아준다. (부가세 신고서 기타 매출로 보일 수 있도록)

 

차변) 세금과공과 1,231 / 대변) 부가세예수금 1,231

구분	code	차변	대변	적요
대변	255 (부가세예수금)		1,231	간주임대료
차변	817 (세금과공과금)	1,231		간주임대료

 

위하고 부동산임대공급가액명세서 작성방법(4) / 간주임대료 부가세신고서

 

 

위하고 부동산임대공급가액명세서 작성방법(5) / 간주임대료 과세표준명세

 

부가세 신고서 작성 시, 간주임대료는 수입금액제외에 입력해야 하나 싶지만

홈택스 인터넷상담내역에 부가가치세 신고 시 간주임대료가 수입금액제외에 해당하지 않는다는 답변이 있었다. 

 

 

출처: 홈택스_간주임대료 입력시 수입금액제외가 아니다.

 

 

이번 부가세 신고도 어찌어찌 마무리가 되었다. 

세금 신고할 때 항상 우리 회사에 신규 유형의 매출이 있는지 항상 확인하는 습관을 들여야겠다. 

(아무 생각 없이 신고했으면 제출 못할 뻔 ㅠㅠ)